事业单位公共基础知识之法律知识：解读《民法典》中业主共同决定的事项

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物权法第七十六条规定了由业主共同决定的事项以及表决程序。民法典对此条款变动很大。

首先，在决定事项内容上，新增了一个需要由业主共同决定的事项，即改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

也就是说《民法典》实施以前这项决定是不需要业主共同决定的，就算所有的业主不同意，物业也可以把共有部分的用途改变或者从事经营活动。比如将共有的小区道路划出车位租给别人停车。但是现在有了《民法典》就必须有业主来共同决定了。

其次，在表决规则上有较大变化。物权法第七十六条对小区业主共同决定事项实行“绝对多数表决”原则，即专有面积和人数同时达到三分之二以上。比如《物权法》对于使用建筑物及其附属设施的维修资金等重大事项的表决规则是“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”(即全体业主的双三分之二)。那么当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时，其他业主不可能同意，难以达到三分之二以上表决通过。如房屋顶层漏水只涉及顶楼业主利益、加装电梯对高楼层更有利但给低楼层带来采光和噪音问题，对诸如此类事项的表决实行“绝对多数表决”原则基本是不可能的，这就导致小区决策难以达成，因决策困局而产生“悲剧”。

《民法典》第二百七十八条的规定放弃了“绝对多数表决”原则，降低了因决策困局而产生“悲剧”现象的发生。民法典第二百七十八条规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定除上面三项以为其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

例如：

从上述例子中我们可以总结出：决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项其实实行的可以看做是“过半数决定”。具体来说就是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即2/3×3/4=1/2。对其他表决事项可以看做是“少数决定”。具体来说就是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3×1/2=1/3。有了这个结论我们在做题时候就可以节省很多时间，也避免被题目绕进去。

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